AĞRI’DA GAYRİMENKUL VE KİRA HUKUKU: TAHLİYE, KİRA ARTIŞI, UYUŞMAZLIKLAR VE YEREL UYGULAMALAR

Gayrimenkul ve kira hukuku, hem konut hem de ticari taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıkların çözümlenmesinde merkezi bir role sahiptir. Ağrı’da kiracılık ilişkileri, kira artışları, tahliye davaları, tapu uyuşmazlıkları, miras nedeniyle paylı mülkiyet sorunları ve imar uygulamalarından kaynaklı ihtilaflar sıklıkla karşılaşılan konular arasındadır. Bölgenin ekonomik yapısı, konut arzının sınırlılığı, kiracı-malik ilişkilerindeki geleneksel tutumlar ve yerel mahkemelerin işleyişi, uyuşmazlıkların niteliğini doğrudan etkiler.

İstanbul’da yaşayıp Ağrı’da taşınmazı bulunan veya tam tersi şekilde İstanbul’da yaşayan kiracılarla sorun yaşayan mülk sahipleri açısından, mesafenin yarattığı iletişim güçlükleri hukuki süreçlerin daha planlı yönetilmesini gerektirir. Özellikle tahliye davaları, kira tespiti, sözleşme hazırlığı ve tapu işlemleri bölgeye hâkim bir avukatın yönlendirmesi ile çok daha sağlıklı ilerler.

Kira Sözleşmeleri ve Ağrı’da Uygulama Biçimi

Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları

Ağrı’da kira sözleşmeleri çoğunlukla yazılı yapılmakla birlikte, birçok kiracılık ilişkisi hâlâ sözlü anlaşmalara dayanabilmektedir. Bu durum, kira artışı, depozito, tahliye taahhüdü ve kullanım şartları gibi konularda uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

Kira sözleşmesinde bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:

• Kiralananın açık adresi

• Kira bedeli ve ödeme şekli

• Kira artış yöntemi

• Depozito miktarı

• Kiralananın kullanım amacı

• Tahliye taahhüdü (varsa)

• Demirbaş listesi

• Tarafların imzaları

Ağrı’da özellikle eski konut stokunda demirbaş ayıpları sık görüldüğünden, sözleşmeye ayrıntılı demirbaş listesi eklenmemesi ileride ciddi ispat sorunlarına yol açabilmektedir.

Kira Artışı ve Bölgeye Özgü Yaklaşımlar

Konut Kiralarında Artış Oranı

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranı TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlıdır. Ağrı’da bazı malikler, ekonomik koşulları gerekçe göstererek bu sınırın üzerinde artış talep edebilmektedir. Kiracıların bu talepleri kabul etme zorunluluğu bulunmaz; kabul edilmemesi halinde malik ancak kira tespit davası açabilir.

Ticari Kiralarda Durum

Ticari taşınmazlarda:

• Kira tespit davaları

• Uyarlama talepleri

• Sözleşme hükümlerinin revizyonu

Ağrı’nın ticari yapısı gereği sık görülür. Özellikle Doğubayazıt ve Eleşkirt hattında ticari kiralarda dolar veya altın bazlı kira talepleriyle karşılaşılabilmekte, mahkemeler bu tür talepleri sözleşme dengesi çerçevesinde değerlendirmektedir.

Tahliye Davaları: Ağrı’da Sık Görülen Tahliye Sebepleri

Ağrı’da tahliye davalarının büyük bölümü şu gerekçelere dayanır:

1. Kira bedelinin ödenmemesi

2. Tahliye taahhüdü

3. Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi

4. Kira sözleşmesinin bitiminden sonra yenilenmemesi

5. Kiracının taşınmaza zarar vermesi

6. Kiralananın amacı dışında kullanılması

Bölgenin küçük yerleşim yapısı sebebiyle birçok uyuşmazlık, taraflar arasındaki akrabalık veya sosyal ilişki nedeniyle mahkemeye taşınmadan çözülmeye çalışılsa da, tahliye talebi çoğu zaman yargı yolunu gerektirir.

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kira borcu nedeniyle yapılan takiplerde, Ağrı İcra Müdürlüklerinde süreç genellikle hızlı işler. Kiracının itiraz etmesi halinde itirazın kaldırılması davası açılır. Kiracının ödeme alışkanlığının düzensiz olduğu durumlarda, mahkemeler kiraya veren lehine daha hızlı tahliye kararı verebilmektedir.

2. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

Ağrı’da tahliye taahhüdü çoğunlukla sözleşme ile aynı gün düzenlendiği için geçersiz sayılmaktadır. Taahhüdün geçerli olabilmesi için:

• Sözleşmeden sonra düzenlenmiş olması

• El yazısıyla yazılmış olması

• Tarih içermesi

gereklidir.

3. Gereksinim Nedeniyle Tahliye

Ağrı’da özellikle memur tayinleri, aile birleşmesi ve yeni evlenen çocuk için konut ihtiyacı gerekçeleri mahkemelerde sık görülür. Mahkemeler, ihtiyacın gerçek olduğuna ilişkin belge ve delilleri titizlikle değerlendirmektedir.

Kira Tespit Davaları: Ağrı’da Süreç ve Mahkeme Yaklaşımı

Kira tespit davaları, özellikle kiracının kira bedelinin düşük kaldığı iddiasıyla açılır. Ağrı’da bu davalarda:

• Kiralananın bulunduğu semt

• Piyasa rayiçleri

• Binanın yaşı

• Kiracılık süresi

• Kiralananın kullanım şekli

gibi kriterler dikkate alınır.

Son yıllarda Ağrı merkezde kira fiyatlarının hızla değişmesi nedeniyle, mahkemeler bilirkişi raporlarına daha fazla başvurmaktadır. Bilirkişiler genellikle yerel emlak piyasasına hâkim kişilerden seçilir.

Ağrı’da Gayrimenkul Uyuşmazlıkları: Sık Görülen Konular

1. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Ağrı’da en çok karşılaşılan tapu ihtilafları:

• Aile içi satış işlemleri

• Miras paylaşımlarının eksik yapılması

• Maliklerden birinin rızası olmadan yapılan satış iddiaları

• Sınır anlaşmazlıkları

• Haksız işgal (elatmanın önlenmesi)

Tapu davalarında zemin ve kadastro kayıtları, bilirkişi raporları ve komşu parsel tutanakları kritik öneme sahiptir.

2. Miras ve Paydaşlık Uyuşmazlıkları

Ağrı’da geniş aile yapısı nedeniyle miras paylaşımlarının yazılı yapılmaması yaygındır. Bu durum şu uyuşmazlıklara yol açmaktadır:

• Ortaklara karşı izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları

• Saklı pay ihlali iddiaları

• Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası)

Özellikle muris muvazaası davalarında, taşınmazın satış görünümü altında gerçekte bağış niteliği taşıyıp taşımadığı mahkemelerce ayrıntılı incelenir.

3. Ecrimisil Davaları

Taşınmaza izinsiz müdahale veya ortaklardan birinin diğer paydaşların kullanımını engellemesi halinde ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edilir. Ağrı’da bu davalarda bilirkişi raporları, yıllık tarım geliri ve taşınmazın kullanım şekline göre hesaplama yapar.

Ağrı’da Yerel Mahkeme İşleyişi ve Süreler

Ağrı’daki gayrimenkul ve kira hukuku davalarında süreç; delil toplama hızı, bilirkişi incelemesi ve kurum yazışmaları nedeniyle zaman zaman uzayabilmektedir.

Ortalama süreler:

• Tahliye davaları: 6–12 ay

• Kira tespit davaları: 8–16 ay

• Tapu iptal ve tescil davaları: 18–36 ay

• Ecrimisil davaları: 12–24 ay

• İzale-i şuyu: 10–20 ay

Bölgedeki bilirkişi yoğunluğu, özellikle tapu ve imar uyuşmazlıklarında duruşma aralıklarını uzatabilmektedir. Bununla birlikte, tahliye davalarında uygulama daha hızlı ilerleme eğilimindedir.

Sözleşme Hazırlığı: Ağrı’da Gayrimenkul İşlemlerinde Kritik Noktalar

Bir kira sözleşmesinin veya satış sözleşmesinin profesyonelce hazırlanması, uyuşmazlıkların çoğunu en başında önler. Bu nedenle avukat desteği özellikle şu alanlarda önemlidir:

• Kira artış maddesinin doğru kurulması

• Tahliye taahhüdünün geçerli şekilde alınması

• Depozito teslim formu

• Ticari kiralamalarda rekabet kısıtlamaları

• Tapu devri öncesi risk analizi

• Miras payı devrinde saklı pay hesaplaması

• Ortaklık sözleşmeleri

Ağrı’da özellikle taşınmazların aile içinde el değiştirmesi yaygın olduğundan, sözleşme metinlerinin açık ve teknik bakımdan hatasız olması ileriye dönük ihtilafları engeller.

Kiracı-Malik Uyuşmazlıkları: Ağrı’da En Çok Karşılaşılan Sorunlar

1. Kira bedelinin geç veya eksik ödenmesi

2. Kiralananın izinsiz tadilatı

3. Komşularla gürültü ve kullanım sorunları

4. Ticari işyerlerinde ciroların düşmesi nedeniyle uyarlama talepleri

5. Aidat ve bina giderlerinin ödenmemesi

6. Tahliye taahhüdünün tartışmalı olması

Bu uyuşmazlıkların çözümünde, iletişim kayıtları, ödeme dekontları, ihtarnameler ve sözleşme hükümleri belirleyici rol oynar.